Makler- und Bauträgerrecht: Geltendmachung unberechtigter Forderungen

Verlangt eine Partei von der anderen Vertragspartei etwas, das nach dem Vertrag nicht geschuldet ist, oder übt sie ein Gestaltungsrecht aus, das nicht besteht, handelt sie pflichtwidrig. Ein Schadensersatz begründendes Verschulden dieser Vertragspartei liegt aber nur dann vor, wenn sie diese Rechtsposition als nicht plausibel ansehen durfte.

Im zugrunde liegenden Fall hatte ein Bauträger ein Grundstück gekauft. Der Verkäufer erklärte in der Folge den Rücktritt von diesem Vertrag wegen treuwidrigen Verhaltens des Bauträgers. Der Verkäufer behauptete hierzu, dass der Bauträger eine Baugenehmigung nicht beantragt habe, deren Erteilung jedoch Voraussetzung für die weitere Durchführung des Kaufvertrages war. Die Beantragung der Baugenehmigung war jedoch zu Recht unterblieben, weil noch nicht einmal der Abriss der Altbebauung genehmigt worden war. Die Klage des Bauträgers auf Schadensersatz wegen des unberechtigten Rücktritts des Verkäufers wies der BGH jedoch mit der Begründung ab, dass der Verkäufer nicht schuldhaft gehandelt habe.

Der BGH konkretisiert in diesem Urteil seine bisherige Rechtsprechung, die vornehmlich zu unberechtigten Mietvertragskündigungen ergangen ist. Es besteht grundsätzlich kein Recht auf Irrtum bei der Geltendmachung von Ansprüchen und Rechten bei bestehenden Schuldverhältnissen. Vielmehr handelt es sich -stellen sich diese Forderungen als unberechtigt heraus- ausdrücklich um Pflichtverletzungen im Sinne von § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB. Für einen Schadensersatzanspruch muss diese Pflichtverletzung jedoch auch zu vertreten sein. Um den freien Zugang zur staatlichen Rechtspflege jedoch nicht unzumutbar einzuschränken – wer erhebt schon eine Klage, wenn er sich im Unterliegensfall schadensersatzpflichtig macht – wird dieser Verschuldensmaßstab eng ausgelegt. Eine Fahrlässigkeitshaftung besteht deshalb nur dann, wenn die betreffende Vertragspartei es zu prüfen unterlässt, ob die Vertragsstörung auf eine Ursache zurückzuführen ist, die möglicherweise dem eigenen Verantwortungsbereich zuzuordnen ist. Bleibt es jedoch offen, ob die Ursache der Vertragsstörung von der Gegenseite zu vertreten ist, können die entsprechenden Rechte geltend gemacht werden.

Autor: Matthias Steinke - steinke@bethgeundpartner.de

Fundstelle: BGH, Urteil vom 16. Januar 2009, V ZR 133/08 - www.bundesgerichtshof.de